之前有一个朋友在天荣服装城租了一个店铺做女装批发，但是开业10多天来没有卖出多少服装，其实按理说进驻服装批发市场不会有这样的情况，毕竟天荣也是这郑州市比较大型的服装批发市场，在全省也是比较出名的大型市场，但是这里的商铺也是很老旧了，商铺营业房卫生条件差、消防跟不上，还有的一间房子里挤着两三家商户，很多业主仓储场所紧张，经营场所不能满足需要。而在这样的情况下别的服装批发市场的生意却异常的红火，由于有新开的服装批发市场，对于老旧市场的冲击的确有点大，新市场环境好看上去高端大气，并且走道也是很宽敞的，不像天荣服装批发市场那样狭小。
在看到别人生意红火的时候，商家自然是座不住的，撤离就成了大家的共识，这种低端、没有回报预期、不稳定的状况，不仅仅是天荣服装城，也是目前在郑州多家服装批发市场面临的现实困境。如此困境，想要吸引知名服装品牌的入驻，简直比登天还难。因为建设时的先天缺陷，火灾隐患也成为制约批发市场发展的又一大硬伤。而管理缺位、商户安全意识不强，又放大了这种隐患。走访市内的一些批发市场，门店内私拉电线、做饭、烧水等违规用电现象随处可见。
拥有一个舒服的购物环境不仅是客户的需求，更是商户迫切的希望。在天荣服装城，我们可以看到拥挤的摊位和狭窄的走道，人流拥挤，厕所附近恶臭弥漫；客户在”努力”购物的同时，还得防备不时出现的电动车和拉货的三轮车。原天荣服装城设计规划不合理，建筑标准低，配套设施陈旧老化，业态及商务功能落后，市场内脏乱差，与周边银基商贸城、世贸商城、德化步行街等现代专业服装市场形成鲜明对比。该区域亟待解决的民生问题也是改造的重要因素，项目区域内南乾元街东侧居民棚户区房屋大多建于上世纪50及60年代初期，房屋十分破旧、拥挤，道路、排水、供气、供暖等基础设施不配套，居民居住环境差，生活非常不便。加之火车站区域人流、车流密集，管理难度大，商户经营无序，造成道路经常拥堵，给整个火车站地区的交通管理带来很大压力。特别是这个区域商居混杂，消防、治安等隐患很大。天荣服装城升级改造项目位于乔家门路以东、东三马路以北、市第三人民医院以西、菜市街以南，包括原天荣时装城及周边南乾元街东侧居民棚户区。
2010年初，天荣服装城升级改造项目相继获得申请《拆迁许可证》所需的立项批复、用地规划、土地批准文件等五个要件。2010年5月28日，在经过规划、土地等多个相关部门的审核和批准后，项目获发《拆迁许可证》，标志着天荣服装城升级改造项目正式启动。保证拆迁业主利益是天荣项目顺利实施的关键。针对拆迁范围内既有住户、又有商户的特殊情况，项目领导小组广泛调究，对安置方案反复修改达30余次，拟定了以”分享改造、着眼未来”为中心的安置方案。
